500+ Tipps aus unserem eigenen Hausbau – dokumentiert und weitergegeben.
2011 haben wir ein Einfamilienhaus gebaut. Was wir dabei gelernt haben – von der Vertragsverhandlung bis zum letzten Handwerkertermin – habe ich in einer umfassenden Dokumentation zusammengefasst. Keine Theorie, sondern Erfahrung aus erster Hand.
Warum ich über 500 Tipps dokumentiert habe
Beim Vertragsabschluss mit einem Bauträger lohnt es sich, die Asymmetrie der Situation zu kennen: Der Verkäufer macht dieses Geschäft nur einmal mit dem jeweiligen Bauherrn – und verspricht bis zur Unterschrift entsprechend viel. Ein klassisches Moral-Hazard-Problem. Hinzu kommt, dass der Hauskauf für die meisten Familien die größte Einzelinvestition ihres Lebens ist – und bei so vielen Detailentscheidungen setzt irgendwann Ermüdung ein.
Im Rahmen unseres Hausbaus habe ich alle Punkte zusammengetragen, die uns aufgefallen sind – und die der Verkäufer vor Vertragsabschluss typischerweise nicht von sich aus anspricht. Vorab: Ich bin weder ausgebildeter Experte noch in der Baubranche tätig, und die Aufstellung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Informationsasymmetrie. Der Bauträger baut hunderte Häuser, der Bauherr meist genau eines. Was nicht aktiv erfragt wird, wird selten von allein erwähnt.
Größte Einzelinvestition. Für die meisten Familien ist der Hauskauf die teuerste Entscheidung ihres Lebens – mit Konsequenzen über Jahrzehnte.
Entscheidungsermüdung. Bei hunderten Detailentscheidungen setzt irgendwann der Wunsch ein, einfach zu unterschreiben – und genau das spielt dem Verkäufer in die Karten.
Profiteure des Eigenheims. Bauträger (häufig über 30 % Marge), Bank, Stadt und Staat über Steuern – und der Arbeitgeber, weil sich Angestellte über die Schuldentilgung 10 bis 20 Jahre fest binden.
Was haben wir richtig gemacht
Zwölf Entscheidungen, die sich über die Jahre als richtig erwiesen haben – finanziell, baulich und menschlich.
Haus mit Keller
Der zusätzliche Raum war auf lange Sicht jeden Euro wert – als Stauraum, Hobbyfläche und Rückzugsort.
Täglicher Baustellenbesuch
Die Nähe zur Baustelle hat mindestens so viele Fehler verhindert wie der offizielle Bauleiter.
PV direkt beim Dachausbau
Wer die Photovoltaik-Anlage parallel zum Dachausbau einbauen lässt, spart ein zweites Gerüst und zahlreiche Nachinstallationen.
Konsequent verhandelt und verschriftlicht
Jedes Gespräch mit Bank und Bauträger haben wir schriftlich festgehalten. Mündliche Zusagen waren bei Streitfällen wenig wert.
Küchenkauf gut vorbereitet
Das Buch „Küchen clever kaufen“ hat uns vor typischen Upselling-Fallen bewahrt und mehrere tausend Euro gespart.
Holzbau als bewusste Wahl
Die ökologische Bauweise liefert ein spürbar besseres Raumklima – der Gasverbrauch liegt bei rund 550 € pro Jahr (Stand 2020).
Internet-Finanzierung
Die Finanzierung über eine Online-Bank war unkompliziert, transparent und günstiger als jedes Angebot der Filialbanken vor Ort.
Früh rechtlich abgesichert
Einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt haben wir vor Vertragsunterzeichnung einbezogen – eine der wichtigsten Investitionen des gesamten Projekts.
Kontrollierte Wohnraumlüftung
Bei heutigen dichten Haushüllen ist eine Lüftungsanlage kein Luxus, sondern die Voraussetzung für dauerhaft gesunde Raumluft.
Zisterne und versickerungsfähige Flächen
Regenwassernutzung und versickerungsfähige Außenflächen senken dauerhaft die jährlichen Abwassergebühren.
Gemeinsames Großprojekt
Der Hausbau hat uns als Paar durch die vielen Entscheidungen und Drucksituationen spürbar enger zusammengebracht.
Endreinigung rechtzeitig einkalkulieren
Die Endreinigung eines Neubaus kostet schnell 400 € und mehr. Wenn sonst keine Preisverhandlung mehr möglich ist, lässt sich hier oft noch etwas herausholen.
Was würde ich heute stärker beachten
Neun Punkte, auf die ich beim nächsten Bauprojekt mehr Aufmerksamkeit legen würde – aus der Distanz von über einem Jahrzehnt Wohnerfahrung.
Deckenhöhe großzügiger planen
Statt 2,50 m würde ich heute eher 2,70 m wählen. Gerade in größeren Räumen wirkt das völlig anders – und ist nachträglich nicht zu ändern.
Handwerker aus der Region
Bei Sanitär und Heizung zählt nicht nur der Angebotspreis, sondern auch die Erreichbarkeit für Wartung und Reparatur in den nächsten 20 Jahren.
Schriftlicher Projektplan vom Bauträger
Ein verbindlicher Projektplan mit Meilensteinen schafft Verbindlichkeit – und zeigt schon im Verkaufsgespräch, wie professionell der Bauträger arbeitet.
Blowerdoor statt U-Wert-Fetisch
Der U-Wert der Hauswand ist ein theoretischer Kostentreiber. Deutlich aussagekräftiger ist der Blowerdoor-Test zur Luftdichtheit des gesamten Hauses.
Schallschutz konsequent einplanen
Ein stimmiges Schallschutzkonzept wird beim Bau gerne vernachlässigt, ist im Alltag aber deutlich spürbar – besonders zwischen Etagen und angrenzenden Räumen.
Fenster: Lichtmaß statt Rohbaumaß
Bei Dreifachverglasung sinkt die Lichtdurchlässigkeit spürbar. Die tatsächliche Rahmendicke wurde bei uns unterschätzt – unbedingt nachmessen.
Liquiditätspuffer auf dem Konto
Handwerker können kurzfristig auf Zahlung bestehen. Ein deutlicher Liquiditätspuffer verhindert, dass man im falschen Moment unter Druck verhandelt.
Baugutachter gründlich prüfen
Referenzen und Ansprechpartner einholen, die man tatsächlich anrufen kann. Ein schwacher Gutachter kostet später deutlich mehr als der Gutachter selbst.
Umgang mit den Beschäftigten beobachten
Wie ein Betrieb seine eigenen Mitarbeitenden behandelt, sagt viel über die Qualität der späteren Arbeit aus. Wo Druck und Erschöpfung herrschen, leidet irgendwann auch das Werk.
Die vollständige Dokumentation als PDF
Version 1.6 aus dem Jahr 2015, zusammengetragen während und nach unserem eigenen Bauprojekt. Wenn Sie weitere Punkte oder Ergänzungen haben, schicken Sie sie mir gerne – ich nehme sie in die nächste Version auf.
Pierre Kromat 